“市场整体处于胶着状态，明显跌过头了。”在日前万科2023年中期业绩会上，董事局主席郁亮直言，房地产市场要实现脱胎换骨式的变化还需比较长的时间。
　　一个行业进入风险出清和深度调整期，背后肯定是供求出现本质变化。当前，人民群众对于住房和建设的需求从“有没有”向“好不好”转变，住房和城乡建设事业发展站到了新的历史起点上。靠高杠杆驱动的“以规模论英雄”时代已结束，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，未来市场需要什么样的房企？当下该为之做哪些努力？
　　不妨以万科为例，从2014年郁亮提出楼市进入白银时代，到2018年行业处在高光时刻时发出“活下去，活得久，活得好”的居安思危之声，万科每一次对市场的预判，都是在寻求未来要怎么做的一次反思。反思之后，万科的不变与改变，是其给自己上的保险。
　　现金流安全是底线。过去，上市房企想要拿到低成本融资，销售规模排名、土地储备货值、资产负债率是否踏过80%红线等很重要，是衡量企业估值、信用评级等基本面的关键指数。人口红利和金融红利加持下，部分房企确实曾一度尝到“甜头”。但有安全意识的房企，历来重视销售回款率，尤其是经营活动产生的现金流量净额，万科犹如是。
　　截至2023年6月底，万科经营活动产生的现金流量净额为28.5亿元，连续14年为正。从整体财务盘面看，净负债率49.5%，处于行业低位，货币资金1221.8亿元，现金短债比为2.7倍。有了现金流的安全，意味着可以保持企业正常经营活动，可以说，这是万科为“活下去”上的保险。
　　但要想“活得久”，需要夯实第二增长曲线打开新局面。地产下半场，从开发商转型成为发展商，甚至是美好生活服务商，布局和深耕运营服务性业务是获得穿越周期能力的关键，经营服务业务能创造长期、稳定的回报，锤炼“风险低、抗波动”的韧性。
　　近年来，万科坚持开发与经营服务并重，在经营服务业务上做了尝试，交了学费，所幸商业、长租房、物业服务、物流等业务已步入收获期。截至2023年6月底，万科经营服务业务收入267.3亿元，同比增长11.9%，对集团正向盈利贡献颇多。更重要的是，随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，有望打开新的融资渠道。从这一点看，非房产开发业务的成长，或许是万科“活得久”的秘钥，也可能是其未来在资本市场拿到更高估值的砝码。
　　可“活得久”不意味着“活得好”。身为上市公司，从房地产行业未来估值逻辑出发，相信规模将不再是指挥棒，ROE（净资产收益率）排序会被前置，会成为衡量一家地产企业是否为真正“三好生”至关重要的标准，这也将是行业修复利润表的核心所在。
　　从当下看，即便是销售表现较好的房企盈利压力依旧很大，万科也不例外。截至2023年6月底，万科归属于上市公司股东的净利润未足百亿元，有所下降，毛利率水平也承压。但要意识到，行业正处在风险出清过程中，存货及投资物业账面价值缩水，这是短期波动，毛利率会稳定在一个较为合理的水平线。待行业重新走向正轨，既做好开发性产品，又做好服务性产品，提升品牌溢价空间，更是提升盈利能力的有效途径，这是“活得好”，也是为股东创造价值，为客户创造更好消费体验的根本。
　　当然，不管市场环境如何，想要做百年老店，当做好穿越多个周期的思想准备，亦要有坚持长期主义的勇气，有信心扛得住挑战，才等得到春天。拨开迷雾锚定方向，头部房企更需保持符合市场的战略定力，不断努力。
（文章来源：证券日报）